Daň z prenájmu nehnuteľnosti: Kedy nemusíte platiť daň? Pozrite si príklady

Daň z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2026 – kompletný sprievodca

Prenajímate byt? Toto by ste mali vedieť o daniach v roku 2026

Kedy musíte platiť daň z prenájmu bytu, domu alebo pozemku?

Prenajímate byt, rodinný dom, garáž alebo inú nehnuteľnosť a nie ste si istí, či vám vzniká povinnosť platiť daň? Nie ste sami. Práve zdanenie príjmov z prenájmu patrí medzi najčastejšie otázky majiteľov nehnuteľností.

Dobrou správou je, že nie každý prenajímateľ automaticky platí daň z prenájmu. To, či budete musieť podať daňové priznanie a zaplatiť daň, závisí od viacerých faktorov – najmä od výšky dosiahnutého príjmu, možnosti uplatniť zákonné oslobodenie a od výdavkov, ktoré si môžete od príjmov odpočítať.

Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba a nejde o podnikanie, príjmy z prenájmu sa zdaňujú podľa zákona o dani z príjmov. Pri správnom nastavení prenájmu si však môžete základ dane výrazne znížiť uplatnením oprávnených daňových výdavkov.

Aké nehnuteľnosti sa považujú za prenajímané?

Pravidlá zdanenia sa vzťahujú prakticky na všetky druhy nehnuteľností, ktoré prenajímate za odplatu, napríklad: byt, rodinný dom, apartmán, garáž alebo garážové státie, nebytový priestor (kancelária, obchodný priestor, sklad), pozemok

Nie je pritom rozhodujúce, či nehnuteľnosť prenajímate dlhodobo alebo len na niekoľko mesiacov. Ak dosahujete príjem z prenájmu, je potrebné posúdiť vaše daňové povinnosti.

Kedy vzniká povinnosť platiť daň?

Samotný podpis nájomnej zmluvy ešte neznamená, že budete platiť daň.

Rozhodujúce je najmä: aký príjem z prenájmu ste počas roka dosiahli, či si môžete uplatniť zákonné oslobodenie, aké výdavky súviseli s prenájmom, či vám vzniká povinnosť podať daňové priznanie.

Vo veľkej časti prípadov sa stáva, že prenajímateľ síce príjem z prenájmu dosiahne, no po uplatnení oslobodenia a daňových výdavkov je jeho daňová povinnosť výrazne nižšia, ako pôvodne očakával.

Prenájom nie je podnikanie

Veľa vlastníkov sa obáva, že prenajímaním bytu automaticky podnikajú. Vo väčšine bežných prípadov to tak nie je.

Ak prenajímate svoju nehnuteľnosť ako fyzická osoba a neposkytujete služby typické pre podnikanie (napríklad hotelové alebo ubytovacie služby), ide spravidla o príjem z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov.

Práve preto sa na takýto prenájom vzťahujú odlišné pravidlá ako na podnikanie alebo živnosť.

Čo sa v tomto článku dozviete?

V ďalších kapitolách si podrobne vysvetlíme:

kedy musíte podať daňové priznanie,

aké výdavky si môžete odpočítať,

aký je rozdiel medzi prenájmom zaradeným a nezaradeným do obchodného majetku,

ako funguje prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov,

kedy vzniká povinnosť registrácie na daňovom úrade,

akým chybám sa pri prenajímaní nehnuteľnosti vyhnúť.

Tip z praxe: Najväčšou chybou prenajímateľov je, že začnú riešiť dane až pri podávaní daňového priznania. Ak si od začiatku evidujete príjmy, uchovávate faktúry a poznáte výdavky, ktoré si môžete uplatniť, môžete legálne znížiť svoju daňovú povinnosť a vyhnúť sa zbytočným problémom.

Kedy musíte podať daňové priznanie pri prenájme nehnuteľnosti?

Jednou z najčastejších otázok prenajímateľov je, či musia po skončení roka podať daňové priznanie.

Odpoveď nie je vždy jednoznačná. Samotný fakt, že prenajímate byt alebo dom, ešte automaticky neznamená, že vám vznikne povinnosť podať daňové priznanie. Rozhodujúca je predovšetkým výška vašich zdaniteľných príjmov a ďalšie okolnosti podľa zákona o dani z príjmov.

Oslobodenie príjmov z prenájmu

Zákon umožňuje fyzickým osobám uplatniť si oslobodenie časti príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. To znamená, že určitá časť príjmov z prenájmu sa do základu dane vôbec nezapočítava.

Ak si toto oslobodenie uplatníte, je potrebné primerane krátiť aj daňové výdavky súvisiace s prenájmom.

Práve na túto povinnosť veľa prenajímateľov zabúda a následne vypočítajú daň nesprávne.

Kedy vzniká povinnosť podať daňové priznanie?

Daňové priznanie podávate vtedy, ak vám podľa zákona vznikne povinnosť priznať zdaniteľné príjmy. Pri posudzovaní tejto povinnosti sa zohľadňujú všetky vaše zdaniteľné príjmy za príslušný kalendárny rok, nielen príjmy z prenájmu.

Ak máte okrem prenájmu aj príjmy zo zamestnania, podnikania alebo z iných zdrojov, posudzuje sa ich súčet podľa pravidiel ustanovených zákonom.

Mám podať daňové priznanie aj vtedy, keď som zarobil len niekoľko stoviek eur?

Nie vždy.

Ak sú vaše zdaniteľné príjmy nízke alebo sa po uplatnení zákonného oslobodenia dostanú pod zákonom stanovenú hranicu pre vznik povinnosti podať daňové priznanie, táto povinnosť vám nemusí vzniknúť.

Každý prípad je však potrebné posúdiť individuálne podľa výšky všetkých príjmov dosiahnutých počas roka.

Čo ak prenajímam nehnuteľnosť iba časť roka?

Na daňové účely nie je rozhodujúce, či ste nehnuteľnosť prenajímali celý rok alebo iba niekoľko mesiacov.

Rozhodujúca je výška príjmov, ktoré ste počas zdaňovacieho obdobia skutočne dosiahli.

Ak ste napríklad byt prenajímali od septembra do decembra, zdaňujú sa len príjmy prijaté za toto obdobie.

Dokedy treba podať daňové priznanie?

Ak vám vznikne povinnosť podať daňové priznanie, podáva sa spravidla do 31. marca kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste príjmy z prenájmu dosiahli.

V rovnakej lehote je potrebné uhradiť aj vypočítanú daň. Za splnenia zákonných podmienok je možné lehotu na podanie daňového priznania predĺžiť.

Aké doklady si pripraviť?

Pred vypracovaním daňového priznania odporúčam pripraviť si:

nájomnú zmluvu,

evidenciu prijatého nájomného,

doklady o zaplatených výdavkoch,

faktúry za energie a služby,

doklady o opravách alebo technickom zhodnotení nehnuteľnosti,

potvrdenia o ďalších zdaniteľných príjmoch, ak ste ich počas roka dosiahli.

Čím lepšie budete mať podklady pripravené, tým jednoduchšie bude správne vypočítať základ dane.

Tip z praxe: Veľa prenajímateľov sa zameriava iba na to, či prekročili hranicu na podanie daňového priznania. V skutočnosti je rovnako dôležité správne uplatniť oslobodenie príjmov a primerane upraviť daňové výdavky. Práve v tejto oblasti vzniká najviac chýb, ktoré môžu viesť k zbytočne vysokej dani alebo k problémom pri kontrole zo strany správcu dane.

Aké výdavky si môžete uplatniť pri prenájme nehnuteľnosti?

Jednou z najväčších výhod prenájmu nehnuteľnosti je možnosť znížiť si základ dane o oprávnené daňové výdavky.

Platí jednoduché pravidlo – čím vyššie uznateľné výdavky máte, tým nižší môže byť základ dane a výsledná daňová povinnosť.

To, ktoré výdavky si môžete uplatniť, závisí najmä od toho, či máte prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú alebo nezaradenú v obchodnom majetku.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku

Ak prenajímate byt alebo dom ako bežná fyzická osoba a nehnuteľnosť nemáte zaradenú v obchodnom majetku, môžete si uplatniť najmä výdavky, ktoré priamo súvisia s jej prevádzkou.

Najčastejšie ide o:

, ak ich hradí prenajímateľ,

, ak sú súčasťou mesačných platieb,

ďalšie služby súvisiace s prevádzkou prenajímanej nehnuteľnosti.

Môžem si uplatniť kúpu bytu?

Nie.

Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, jej obstarávaciu cenu si ako daňový výdavok počas prenájmu uplatniť nemôžete.

Práve v tomto robí veľa prenajímateľov chybu.

Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, okruh daňových výdavkov je podstatne širší.

Okrem bežných prevádzkových nákladov si môžete za splnenia zákonných podmienok uplatniť aj:

,

náklady na energie a služby súvisiace s prenájmom.

Práve možnosť odpisovania býva jedným z hlavných dôvodov, prečo niektorí prenajímatelia zvažujú zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku.

Pozor na krátenie výdavkov

Ak si pri príjmoch z prenájmu uplatníte zákonné oslobodenie časti príjmov, nestačí znížiť iba príjmy.

Rovnakým pomerom je potrebné znížiť aj daňové výdavky.

Ide o zákonnú povinnosť, na ktorú sa často zabúda. Nesprávny výpočet môže viesť k chybnému daňovému priznaniu.

Aké doklady si odkladať?

Ak chcete mať istotu, že vám správca dane výdavky uzná, odporúčam archivovať najmä:

faktúry za energie,

ročné vyúčtovania od správcu,

potvrdenia o úhrade fondu opráv,

faktúry za opravy,

poistné zmluvy,

potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti,

faktúry za internet alebo ďalšie služby, ak ich hradíte vy ako prenajímateľ.

Doklady je vhodné uchovávať počas celej zákonnej lehoty pre prípad daňovej kontroly.

Časté chyby prenajímateľov

Pri výdavkoch sa najčastejšie stretávam s týmito omylmi:

uplatnenie výdavkov, ktoré nesúvisia s prenájmom,

chýbajúce faktúry alebo potvrdenia o úhrade,

neuplatnenie všetkých oprávnených výdavkov,

nesprávne krátenie výdavkov po uplatnení oslobodenia príjmov,

zámena medzi prenájmom zaradeným a nezaradeným do obchodného majetku.

Tip z praxe: Mnohí prenajímatelia si evidujú iba prijaté nájomné. Odporúčam viesť si jednoduchú tabuľku, do ktorej si počas roka zapisujete všetky príjmy aj výdavky a zároveň si odkladáte faktúry a potvrdenia o úhrade. Pri podávaní daňového priznania budete mať všetky podklady pripravené a výrazne znížite riziko chýb.

Prenájom nehnuteľnosti zaradenej a nezaradenej do obchodného majetku

Ak začnete prenajímať byt alebo dom, skôr či neskôr narazíte na pojem obchodný majetok. Mnohí prenajímatelia si však nie sú istí, čo tento pojem znamená a či sa ich vôbec týka.

Rozdiel medzi nehnuteľnosťou zaradenou a nezaradenou do obchodného majetku je dôležitý najmä z pohľadu daňových výdavkov. V niektorých prípadoch môže mať významný vplyv aj na budúci predaj nehnuteľnosti.

Čo je obchodný majetok?

Obchodný majetok predstavuje majetok, ktorý fyzická osoba využíva na dosahovanie zdaniteľných príjmov a vedie o ňom zákonom stanovenú evidenciu alebo účtovníctvo.

Ak byt alebo dom do obchodného majetku nezaradíte, prenajímate ho ako súkromná osoba. Ide o najčastejší spôsob prenájmu nehnuteľností na Slovensku.

Prenájom nezaradenej nehnuteľnosti

Väčšina vlastníkov prenajíma byt alebo dom bez toho, aby ho zaradili do obchodného majetku.

Výhodou je jednoduchšia administratíva a menej povinností. Na druhej strane je rozsah daňových výdavkov užší ako pri obchodnom majetku.

Pri tomto spôsobe prenájmu si môžete uplatniť najmä bežné prevádzkové náklady súvisiace s prenájmom, ako sú energie, fond opráv alebo poplatky správcovi.

Prenájom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

Ak sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, získate možnosť uplatniť si širší okruh daňových výdavkov.

Okrem prevádzkových nákladov si môžete za splnenia zákonných podmienok uplatniť napríklad:

odpisy nehnuteľnosti,

technické zhodnotenie,

opravy a údržbu,

úroky z úveru,

poistenie nehnuteľnosti,

daň z nehnuteľnosti.

To môže v niektorých prípadoch výrazne znížiť základ dane.

Ktorá možnosť je výhodnejšia?

Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď.

Záleží najmä na:

hodnote nehnuteľnosti,

výške nájomného,

plánovaných rekonštrukciách,

spôsobe financovania,

výške úrokov z úveru,

tom, ako dlho plánujete nehnuteľnosť prenajímať,

a tiež na vašich plánoch s jej budúcim predajom.

To, čo je výhodné pre jedného prenajímateľa, nemusí byť výhodné pre druhého.

Oplatí sa zaradiť byt do obchodného majetku?

Ak máte vyššie náklady na rekonštrukciu, financujete kúpu úverom alebo plánujete nehnuteľnosť dlhodobo prenajímať, zaradenie do obchodného majetku môže priniesť daňové výhody.

Na druhej strane je potrebné myslieť aj na to, že toto rozhodnutie môže mať vplyv na budúce daňové posúdenie pri predaji nehnuteľnosti. Preto je vhodné zvážiť všetky súvislosti ešte pred zaradením nehnuteľnosti do obchodného majetku.

Najčastejšie chyby

V praxi sa najčastejšie stretávam s týmito omylmi:

prenajímateľ si myslí, že každý prenájom automaticky znamená obchodný majetok,

uplatňuje si výdavky, ktoré zákon pri nezaradenej nehnuteľnosti neumožňuje,

zaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku bez toho, aby poznal dôsledky tohto rozhodnutia,

nerozlišuje medzi bežnými opravami a technickým zhodnotením.

Tip z praxe: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je rozhodnutie, ktoré by ste mali robiť len preto, že si môžete uplatniť viac výdavkov. Predtým je vhodné posúdiť aj jeho dlhodobé dôsledky, najmä ak plánujete nehnuteľnosť o niekoľko rokov predať. Správne nastavenie na začiatku vám môže ušetriť nielen na daniach počas prenájmu, ale aj pri samotnom predaji.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)

Ak prenajímate byt alebo dom, ktorý patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), zákon vám umožňuje určitú flexibilitu pri zdaňovaní príjmov z prenájmu.

Manželia sa môžu dohodnúť, v akom pomere si príjmy z prenájmu rozdelia. Rovnakým pomerom si následne rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenájmom.

Musia si manželia rozdeliť príjmy na polovicu?

Nie.

Príjmy z prenájmu si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere, na ktorom sa dohodnú.

Napríklad:

50 % – 50 %,

70 % – 30 %,

90 % – 10 %,

alebo aj 100 % – 0 %.

Dôležité je, aby sa v rovnakom pomere rozdelili aj daňové výdavky.

Takéto rozdelenie môže byť výhodné napríklad v situácii, keď má jeden z manželov vyššie zdaniteľné príjmy alebo keď je druhý z manželov na rodičovskej dovolenke či na dôchodku.

Oslobodenie príjmov z prenájmu

Ak majú nehnuteľnosť v BSM obaja manželia, každý z nich si môže uplatniť zákonné oslobodenie príjmov z prenájmu, ak spĺňa podmienky ustanovené zákonom.

Práve správne rozdelenie príjmov môže mať významný vplyv na výslednú daňovú povinnosť.

Praktický príklad

Predstavte si, že manželia prenajímajú byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve.

Jeden z manželov je zamestnaný a druhý je na rodičovskej dovolenke.

Namiesto toho, aby si príjem rozdelili na polovicu, môžu sa rozhodnúť, že väčšia časť príjmov pripadne manželovi alebo manželke, pre ktorého je takéto rozdelenie z daňového hľadiska výhodnejšie.

Každú situáciu je však potrebné posúdiť individuálne podľa celkových príjmov oboch manželov.

Na čo si dať pozor?

Pri rozdeľovaní príjmov z prenájmu odporúčam myslieť najmä na tieto pravidlá:

príjmy a výdavky musia byť rozdelené v rovnakom pomere,

rozdelenie je vhodné premyslieť ešte pred podaním daňového priznania,

zohľadniť treba aj ostatné príjmy oboch manželov,

pri nesprávnom výpočte môže vzniknúť vyššia daňová povinnosť, než je potrebné.

Časté chyby

V praxi sa často stretávam s týmito omylmi:

manželia si automaticky rozdelia príjmy na polovicu, hoci by pre nich bolo výhodnejšie iné rozdelenie,

rozdelia si príjmy, ale zabudnú rovnakým pomerom rozdeliť aj výdavky,

neuplatnia si zákonné oslobodenie príjmov,

pri výpočte nezohľadnia ostatné zdaniteľné príjmy jedného z manželov.

Tip z praxe: Ak prenajímate nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, rozdelenie príjmov nepovažujte za formalitu. Správne nastavenie môže mať vplyv na výšku dane, ktorú zaplatíte. Pred podaním daňového priznania sa preto oplatí prepočítať viacero variantov a zvoliť ten, ktorý je pre vašu domácnosť najvýhodnejší.

Registrácia na daňovom úrade pri prenájme nehnuteľnosti

Mnohí prenajímatelia si myslia, že ak prenajímajú byt ako súkromná osoba, nemajú voči daňovému úradu žiadne povinnosti. Nie je to celkom pravda.

Ak prenajímate byt, dom alebo inú nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky a nie ste už registrovaný na daňovom úrade z iného dôvodu (napríklad ako živnostník alebo podnikateľ), vo väčšine prípadov vám vzniká povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Kedy vzniká registračná povinnosť?

Ak prenajmete nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy a ešte nie ste registrovaný na daňovom úrade z iného dôvodu, ste povinný požiadať o registráciu v zákonom stanovenej lehote.

Ak ste už registrovaný napríklad ako živnostník alebo podnikateľ, ďalšia registrácia z dôvodu prenájmu sa od vás spravidla nevyžaduje.

Týka sa registrácia iba vlastníkov bytov?

Nie.

Registračná povinnosť sa môže vzťahovať aj na ďalšie situácie.

Napríklad:

prenajímate

,

prenajímate

,

prenajímate

,

ďalej prenajímate nehnuteľnosť, ktorú máte sami v nájme, ak to nájomná zmluva umožňuje.

Musia sa registrovať obaja manželia?

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, rozhodujúce je, kto je uvedený ako prenajímateľ v nájomnej zmluve.

Ak je v zmluve uvedený iba jeden z manželov, registračná povinnosť vzniká jemu.

Ak sú prenajímateľmi obaja manželia, registrácia sa vzťahuje na oboch.

Ako prebieha registrácia?

Registrácia je administratívny úkon, pri ktorom oznámite daňovému úradu, že dosahujete príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.

K žiadosti nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenájmu sa uvádza priamo v žiadosti o registráciu. Žiadosť je možné podať aj poštou alebo elektronicky, ak vám to vaša situácia umožňuje.

Časté otázky

Musím registrovať každú ďalšiu prenajímanú nehnuteľnosť?

Nie. Ak ste už z dôvodu prenájmu registrovaný na daňovom úrade, ďalšie prenajímané nehnuteľnosti sa spravidla samostatne neoznamujú.

Musím sa registrovať, ak prenajímam iba jednu izbu?

Áno. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na prenájom časti nehnuteľnosti.

Vzťahuje sa registrácia aj na krátkodobé ubytovanie?

Nie vždy. Ak poskytujete ubytovanie na základe zmluvy o ubytovaní podľa Občianskeho zákonníka, nejde o klasický nájom a pravidlá registrácie sú odlišné.

Tip z praxe: Registráciu na daňovom úrade netreba podceňovať. Hoci ide o pomerne jednoduchý administratívny krok, jeho nesplnenie môže viesť k zbytočným komplikáciám. Ak si nie ste istí, či sa registračná povinnosť vzťahuje aj na váš prípad, odporúčam si to overiť ešte pred podpisom nájomnej zmluvy.

Najčastejšie chyby pri prenájme nehnuteľnosti

Prenajímanie bytu alebo domu sa môže zdať jednoduché. V praxi sa však stretávam s tým, že mnoho prenajímateľov robí rovnaké chyby, ktoré ich môžu stáť zbytočne vysokú daň alebo problémy pri daňovej kontrole.

Tu sú tie najčastejšie.

1. Prenajímateľ sa nezaregistruje na daňovom úrade

Mnohí vlastníci sa domnievajú, že ak prenajímajú iba jeden byt alebo jednu izbu, voči daňovému úradu nemajú žiadne povinnosti.

V mnohých prípadoch je to omyl. Ak nie ste už registrovaný z iného dôvodu, môže vám vzniknúť povinnosť registrácie na daňovom úrade.

2. Neodkladanie dokladov o výdavkoch

Bez faktúr, potvrdení o úhrade alebo vyúčtovaní si väčšinu výdavkov nebudete vedieť preukázateľne uplatniť.

Odporúčam archivovať najmä:

vyúčtovania od správcu,

faktúry za energie,

potvrdenia o zaplatení fondu opráv,

poistné zmluvy,

faktúry za opravy a údržbu.

Čím lepšie budete mať dokumentáciu pripravenú, tým jednoduchšie bude podanie daňového priznania.

3. Neuplatnenie všetkých daňových výdavkov

Veľa prenajímateľov si znižuje základ dane iba o energie.

Zákon však umožňuje uplatniť aj ďalšie výdavky, napríklad fond opráv, správu bytového domu alebo ďalšie služby súvisiace s prenájmom. Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, okruh výdavkov je ešte širší.

4. Nesprávne uplatnenie oslobodenia príjmov

Ak si uplatníte zákonné oslobodenie časti príjmov z prenájmu, nestačí znížiť iba príjem.

Rovnakým pomerom je potrebné upraviť aj daňové výdavky. Na túto povinnosť prenajímatelia často zabúdajú, čo môže viesť k nesprávnemu výpočtu dane.

5. Nevýhodné rozdelenie príjmov medzi manželov

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjmy si nemusia deliť automaticky na polovicu.

Správnym nastavením rozdelenia príjmov a výdavkov je možné dosiahnuť nižšie celkové daňové zaťaženie domácnosti.

6. Zamieňanie prenájmu a podnikania

Nie každý prenájom znamená podnikanie.

Mnohí vlastníci sa zbytočne obávajú, že na prenájom bytu potrebujú živnostenské oprávnenie alebo že musia viesť účtovníctvo. Vo väčšine prípadov to pri bežnom dlhodobom prenájme neplatí.

7. Nesprávne zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Niektorí prenajímatelia zaradia byt do obchodného majetku len preto, že si chcú uplatniť viac výdavkov.

Takéto rozhodnutie však môže mať dôsledky aj pri budúcom predaji nehnuteľnosti. Preto by malo byť vždy výsledkom dôkladného zváženia.

8. Daňové otázky riešia až na konci roka

Najčastejšou chybou je, že prenajímateľ začne riešiť dane až pri vypĺňaní daňového priznania.

V tom momente už býva neskoro na viaceré rozhodnutia a často chýbajú potrebné doklady.

Najlepším riešením je viesť si jednoduchú evidenciu príjmov a výdavkov počas celého roka.

Tip z praxe: Počas rokov v realitách som sa stretol s množstvom prenajímateľov, ktorí zaplatili vyššiu daň len preto, že nepoznali svoje možnosti alebo si neodkladali potrebné doklady. Pritom stačí niekoľko jednoduchých návykov – evidencia príjmov, archivácia faktúr a správne nastavenie prenájmu – aby ste mali dane pod kontrolou a využili všetky zákonné možnosti na ich optimalizáciu.

Najčastejšie otázky o dani z prenájmu nehnuteľnosti (FAQ)

Platím daň z prenájmu bytu?

Vo väčšine prípadov áno. Ak dosahujete príjmy z prenájmu bytu, ide o zdaniteľný príjem podľa zákona o dani z príjmov. To však automaticky neznamená, že zaplatíte daň. Výsledná daňová povinnosť závisí od výšky príjmov, uplatnenia zákonného oslobodenia a daňových výdavkov.

Musím podať daňové priznanie, ak prenajímam iba jeden byt?

Nie vždy.

Povinnosť podať daňové priznanie závisí od výšky vašich zdaniteľných príjmov za príslušný kalendárny rok a od ďalších okolností podľa zákona o dani z príjmov.

Aké výdavky si môžem uplatniť pri prenájme?

Ak prenajímate nehnuteľnosť ako fyzická osoba, môžete si za splnenia zákonných podmienok uplatniť napríklad výdavky na energie, fond opráv, správu bytového domu alebo ďalšie služby súvisiace s prenájmom.

Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je širší a môže zahŕňať aj odpisy, technické zhodnotenie, poistenie či úroky z úveru.

Môžem si uplatniť fond opráv?

Áno.

Príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv patria medzi výdavky, ktoré je možné za splnenia zákonných podmienok uplatniť pri prenájme nehnuteľnosti. Rozsah ich uplatnenia závisí od spôsobu zdaňovania prenájmu.

Môžem si odpočítať energie?

Áno.

Výdavky na elektrinu, plyn, vodu alebo teplo môžu predstavovať daňový výdavok, ak ich znáša prenajímateľ a súvisia s dosahovaním príjmov z prenájmu.

Môžem si uplatniť úroky z hypotéky?

Áno, ale iba za splnenia zákonných podmienok.

Úroky z úveru na obstaranie nehnuteľnosti možno spravidla uplatniť len vtedy, ak je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

Musím mať na prenájom živnosť?

Vo väčšine prípadov nie.

Ak prenajímate vlastnú nehnuteľnosť bez poskytovania doplnkových služieb typických pre podnikanie, nejde spravidla o živnosť. Príjmy sa zdaňujú ako príjmy z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov.

Musím sa registrovať na daňovom úrade?

Vo väčšine prípadov áno.

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky a ešte nie ste registrovaný na daňovom úrade z iného dôvodu, vzniká vám registračná povinnosť v zákonom stanovenej lehote.

Platím zdravotné odvody z príjmov z prenájmu?

Príjmy z prenájmu môžu mať za určitých okolností vplyv aj na zdravotné odvody. Posúdenie závisí od aktuálnej legislatívy a konkrétnej situácie prenajímateľa. Ak si nie ste istí, odporúčam overiť si povinnosti podľa platných pravidiel pre príslušné zdaňovacie obdobie.

Môžeme si s manželkou rozdeliť príjmy z prenájmu?

Áno.

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjmy z prenájmu si môžu rozdeliť v ľubovoľnom pomere. V rovnakom pomere si následne rozdelia aj daňové výdavky.

Prenajímam iba jednu izbu. Platia pre mňa rovnaké pravidlá?

Áno.

Z pohľadu daňových povinností sa pravidlá vzťahujú aj na prenájom časti nehnuteľnosti. Rovnako sa na takýto prenájom môže vzťahovať aj registračná povinnosť na daňovom úrade.

Musím zdaniť aj vratnú kauciu?

Nie.

Ak ide o vratnú kauciu (depozit), ktorá slúži iba ako finančná zábezpeka a po skončení nájmu sa nájomcovi vráti, spravidla nejde o zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Ak však prenajímateľ kauciu alebo jej časť oprávnene použije napríklad na úhradu dlžného nájomného alebo spôsobenej škody, je potrebné posúdiť jej daňový režim podľa konkrétnej situácie.

Musím zdaniť príjmy z prenájmu, ak bývam v zahraničí?

Áno, môže vám vzniknúť daňová povinnosť aj na Slovensku.

Ak prenajímate nehnuteľnosť nachádzajúcu sa na území Slovenskej republiky, spôsob zdanenia závisí od vášho daňového domicilu, medzinárodnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia a platných právnych predpisov. V takýchto prípadoch odporúčam individuálne posúdenie.

Záver

Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť výborným spôsobom, ako si vytvoriť pravidelný príjem. Spolu s príjmami však prichádzajú aj daňové povinnosti, ktoré by mal poznať každý prenajímateľ.

Ako ste sa v tomto článku dozvedeli, správne zdanenie príjmov z prenájmu nezávisí len od výšky nájomného. Dôležité je vedieť, kedy vzniká povinnosť podať daňové priznanie, aké výdavky si môžete uplatniť, či sa vás týka registrácia na daňovom úrade a ako správne postupovať pri prenájme nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Mnoho prenajímateľov zbytočne zaplatí vyššiu daň len preto, že nepozná všetky zákonné možnosti alebo si nevedie správnu evidenciu výdavkov. Už niekoľko jednoduchých krokov môže znamenať úsporu stoviek eur ročne a zároveň minimalizovať riziko chýb pri podávaní daňového priznania.

Ak plánujete prenajímať byt, dom alebo inú nehnuteľnosť a nie ste si istí, aké povinnosti sa na vás vzťahujú, odporúčam preveriť si ich ešte pred podpisom nájomnej zmluvy alebo podaním daňového priznania. Správne nastavenie prenájmu od začiatku je vždy jednoduchšie a lacnejšie ako riešenie chýb spätne.